海报新闻记者 孙杰 报道
近日，中洲控股（000042.SZ）披露2026年半年报：营收45.01亿元，同比增长168.35%；归母净利润9.89亿元，同比增长421.76%；扣非净利润10.56亿元，同比增长822.59%。房地产业务毛利率冲到69.02%。
单看利润表，这几乎是地产业“最靓的仔”，不过，这份财报里的另一组数据才是这家公司的底色：上半年签约销售额仅12.44亿元，同比暴跌约81.9%；经营活动现金流净额3.97亿元，同比骤降89.34%。房地产结转收入是当期签约销售的约3.5倍。
一份财报，两个世界。利润狂欢的背后，是一家房企正在经历的结构性断层——旧的红利即将吃完，新的活水还没接上。
一块地，等了23年
所有的故事，都要从一块地讲起。
1993年底，深圳宝安区龙华镇（当时龙华尚未成立行政区），一家名为宝东公司的企业以7433万元拿下了一块占地面积28万平方米的商住用地，这就是后来的“黄金台”项目。
2001年，中洲控股以2.58亿元收购华电地产，间接取得了该项目约90%的权益。市场测算，不计股权收购、诉讼、拆迁补偿等隐性成本，项目账面楼面价不足3000元/平方米。
什么概念？如今，深圳北站板块周边新房备案均价大多在6万元/平方米以上。一块地，从拿地到集中交付，整整跨越了23年。
2026年6月30日，中洲迎玺一期完成集中交付并结转收入。截至8月21日，项目累计推出2659套房源，已网签2357套，去化率接近九成。
正是这次集中交付，撑起了中洲控股上半年的全部利润。
财报数据显示，中洲迎玺项目的开发主体——深圳市黄金台项目开发有限公司，上半年实现净利润10.89亿元，占上市公司归母净利润比例高达110.10%。换句话说，如果没有这个项目，上市公司上半年的利润表将是亏损的。
利润与现金流，隔着一道鸿沟
利润表好看，不代表房子卖得动。
上半年，中洲控股房地产结转收入约43.31亿元，但同期房地产签约销售金额仅12.44亿元，对应销售面积4.81万平方米。结转收入是当期签约销售的约3.5倍。
需要注意的是，房企报表盈利天然存在滞后性——当期确认的结转收入，本质是过去一到两年项目签约销售的兑现。中洲迎玺的房源虽然在2026年二季度才集中交付，但大部分早在之前就已售出。
真正的“活水”是当期的销售。12.44亿元，这个数字意味着什么？2025年上半年，中洲控股的销售金额是68.55亿元。一年之间，从68亿跌到12亿。
销售端的疲软直接传导到了现金流。经营活动现金流净额从上年同期的37.26亿元骤降至3.97亿元，减少了33.29亿元。财报给出的原因是“本期销售回款同比减少”。
但更值得关注的是，公司上半年销售费用达1.90亿元，同比增长51.81%，增幅远超营收增速。钱花了，房子却没卖出去多少。营销投入与回款转化之间，出现了明显的效率错位。
高杠杆上的舞蹈
如果说销售和现金流是“流量”问题，那么债务结构就是“存量”风险。
截至报告期末，中洲控股的资产负债率高达91.29%。短期债务合计59.67亿元，长期债务合计48.22亿元。财务费用为1.60亿元。
还有一个数字值得警惕：该公司为商品房承购人提供的按揭抵押贷款担保余额为105.85亿元，而报告期末公司归母净资产仅33.21亿元。担保规模是净资产的3倍多，远超公司覆盖能力。
与此同时，一些“历史遗留问题”仍在发酵。中洲控股子公司惠州市康威投资发展有限公司名下土地被政府无偿收回，导致母公司对其往来款2.46亿元全额计提坏账准备。公司还涉及惠州中洲置业有限公司股权合作纠纷等重大未决诉讼。
盛宴之后，还有什么？
中洲迎玺一期接近清盘，二期还能贡献多少？
从土地储备来看，截至2026年上半年末，该公司累计土地储备总建筑面积为160.21万平方米，剩余可开发建筑面积同样为160.21万平方米——这意味着本期公司没有新增任何土地储备，土储规模处于纯消耗状态。
报告期内，公司没有新增拿地。
按照上半年12.44亿元的销售速度静态推算，现有土储能够支撑多久，是一个需要认真计算的问题。更关键的是，这些储备项目中有多少能像中洲迎玺一样，拥有“楼面价不足3000元、售价超6万元”的成本剪刀差？
大概率不会再有第二个。
2023年至2025年，中洲控股的归母净利润分别为-18.45亿元、-20.25亿元、-9.02亿元。三年累计亏损47.72亿元。2026年上半年的9.89亿元盈利，更像是漫漫亏损隧道里的一束光——但这束光，来自一个消耗殆尽的“存量红利”。
公司在半年报中提出了“优化投资策略，聚焦一线及核心二线城市优质地块”的计划。但在91.29%的资产负债率下，拿地的钱从哪里来？
中洲控股的这份半年报，是房地产行业转型期的一个典型样本。当这个“低成本土地红利”彻底释放完毕，中洲控股还能拿出什么？
这是投资者关心的问题，也是这家公司必须回答的问题。
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